By Por Miguel Ángel Ocaña Reyes/Puerto Vallarta
Originario de Valencia Venezuela, Alexander Garcés radica en Puerto Vallarta desde hace ya varios años, integrándose a la comunidad vallartense y desarrollando una carrera en el ámbito inmobiliario con una visión de responsabilidad social. Actualmente labora en la empresa Pancho’s Villas Real State Developing, donde se realiza una transición en la empresa familiar en la que le está dando un impulso con ideas nuevas y refrescantes, en entrevista, comparte su visión del mercado inmobiliario en la región.
¿En qué momento se encuentra Pancho’s Villas?
Estamos haciendo una transición del negocio familiar, yo vengo a ser parte del liderazgo dentro de la empresa, tanto de bienes raíces como de desarrollo, queremos un proyecto nuevo que viene pronto en la cinco de diciembre, estamos trabajando en la inclusión social, estamos pensando en un proyecto de poner banquetas grandes para las personas que utilizan sillas de ruedas, porque actualmente andan en calle empedradas sin accesos a la banqueta, y nosotros creemos que Vallarta tiene que ser una ciudad inclusiva y sobre todo en las áreas donde vienen personas mayores, turistas, retiradas, que a lo mejor necesitan esa inclusión.
Tenemos un edificio de tres niveles y pusimos un elevador, ningún desarrollador hace eso en un edificio tan pequeño, porque el elevador cuesta 50, 60 mil dólares, está perdiendo una venta por elevador, pero el tema de la inclusión es muchísimo más importante para nosotros que el dinero, y por eso tenemos un plan para que cuando inauguremos formalmente, regalar unas sillas con ruedas anchas, es una manera de darle a la comunidad que también nos da a nosotros, somos inversionistas inmobiliarios con responsabilidad social, y nos distinguimos por eso de corazón, no por negocio.
Somos desarrolladores y profesionales de bienes raíces con un pensamiento de inclusión social y responsabilidad social es nuestra punta de lanza, somos una empresa pequeña donde mi papá ha sido siempre el que la ha manejado, ahorita vengo yo a aportar nuevas ideas, a aportar esta parte creativa y moderna dentro de los bienes raíces, estamos haciendo mucha inversión en publicidad, pero también queremos destacar que queremos inclusión social, queremos mejorar nuestro entorno, aquí vivimos, y esta ciudad ha sido bien importante para nosotros, nos ha dado la oportunidad de surgir, de ser quienes somos, nos ha dado muchas cosas y le queremos retribuir a la ciudad en ese sentido.
¿Cómo ves el panorama del mercado inmobiliario en la región?
A raíz de la pandemia, la situación inmobiliaria cambió drásticamente, antes teníamos en rentas y en ventas mucho estacionario, había muchas rentas a las que venían personas por tres o cuatro meses en temporada alta, y el típico turista que venía una o dos semanas dependiendo de las épocas. Ahora tenemos un turismo que quiere estar en Vallarta mucho más tiempo, incluso vivir en Vallarta, entonces ya la renta cambió del cielo a la tierra, la proporción se cambió, antes era 70 estacionario y 30 que querían tiempo largo, y ahora es un poco al revés, entonces al cambiar la renta, que el turismo es algo esencial a nivel de bienes raíces, también cambia la venta, porque ahora encontramos muchos nacionales queriendo invertir, porque a raíz de la pandemia los bancos empezaron a dar más créditos, cambió el sistema financiero, mucha gente tenía dinero guardado y se dio cuenta con la pandemia de para qué va a tener el dinero guardado, que es mejor invertirlo, entonces cambió un poco la mentalidad de muchas personas, esa gente empezó a invertir, Cancún, Tulum, Playa del Carmen y Puerto Vallarta son los sitios más fuertes en inversión ahorita.
Puerto Vallarta se convirtió en un sitio donde mucha gente de Aguascalientes, de Tepic, de Guadalajara, del El Bajío, empezaron a traer su dinero y decir vamos a comprar un departamento que puedo rentar a los americanos que se están viniendo a vivir a Vallarta, se los puedo rentar a buen precio, pago mi crédito y todavía me queda dinero, entonces es como un negocio, esta dinámica empezó a crecer y ahorita vemos una cantidad de nacionales invirtiendo en propiedades.
¿Qué zonas son las más buscadas?
Zona Romántica, Versalles, 5 de Diciembre, Nuevo Vallarta y Bucerías son las cuatro áreas más fuertes que ha habido en los últimos cuatro años.
¿Cómo está el inventario de propiedades?
El inventario ha decrecido a nivel de reventa porque mucha gente compró lo que estaba disponible, incluso había propiedades que tenían dos años en el mercado que se vendieron, porque están creciendo los precios tan rápido en tan poco tiempo, que mucha gente se dio cuenta y dijo, no importa que sea una propiedad que antes nadie quería, porque pensaban que estaba cara, ahorita no está cara, porque van a seguir subiendo, ahorita la arreglo y la voy a rentar bien, entonces el inventario bajó mucho y es por esto, también, y el auge de las nuevas construcciones en Vallarta, más que nada en Versalles y en Bucerías donde hay muchos edificios, porque los inversionistas están viendo que no hay propiedades de reventa, nadie quiere vender, todos se quieren quedar con sus propiedades porque están esperando que suba el precio, entonces es un mercado de vendedores, porque el vendedor pone su precio en comparación a como estábamos hace diez, cuando en que el comprador ponía el precio, había propiedades que estaban en el mercado durante un año, año y medio, dos años, y cuando llegaba un comprador decía, no vale 200 mil dólares, para mí vale 120 mil, él ponía el precio y como hacía dos años sin poder venderse, decían no importa, yo agarro los 120 mil, y ese era un mercado de compradores, ahorita es un mercado de vendedores y no ha cambiado, tenemos cuatro, cinco años con ese mercado.
¿En qué porcentaje aumento el precio de los bienes raíces?
En la Zona Romántica los precios hace seis años estaban entre 2000 y 2500 dólares por metro cuadrado, ahorita si vas a comprar algo nuevo, que casi no hay, y lo mínimo que vas a conseguir son 4500, 5000 dólares por metro cuadrado, estamos hablando que en cinco años se incrementó el doble del valor, y todavía la gente lo sigue buscando, los siguen pagando, es impresionante.
No hay edificios que se hagan y duren tres años en venderse, eso no existe, se venden en preventa, es más, muchos desarrolladores lo que hacen es bloquear la mayoría de los departamentos porque no les interesa vender tan rápido, prefieren esperar porque van a seguir subiendo, venden el 40 por ciento de las propiedades, las otras las bloquean, esperan seis, siete meses, desbloquean la otra mitad y así van subiendo para que su utilidad no se merme, van construyendo y van agarrando su utilidad.
¿Qué disponibilidad de unidades hay en Vallarta?
Te puedo decir que la mayoría son edificios nuevos que ni siquiera están en preventa, son papeles, tú ves la tierra pero no ves nada construido, están en pre construcción es lo que está ahorita en un auge increíble, y el tema bancario que está dando mucho crédito, acaban de subir la tasa.
¿La tierra subió?
La tierra subió muchísimo, el doble, en la colonia 5 de Diciembre y en Versalles las tierras están súper caras, 350 mil, 500 mil dólares, es una locura, la gente sabe que puede vender a ese precio y se lo van a comprar.
¿Es buen momento para invertir en bienes raíces?
Yo creo que depende dónde compres sí, porque por ejemplo en Versalles que es un sitio que está en auge, es un buen momento hasta cierto punto, ya después se va a convertir en algo que se está yendo demasiado de las manos, está un poquito sobre valorado, pero están aprovechando la oportunidad, y ahorita es una buena oportunidad, un cliente al que le vendí en Versalles, compró a principios de este año en 300 mil dólares, y ahorita su propiedad cuesta 350 mil, en pocos meses le ganaron 50 mil dólares, eso en ningún banco, ninguna inversión te lo va a dar, es una locura.
¿Qué otras zonas de la ciudad son interesantes para invertir?
5 de Diciembre definitivamente es el área que va a ser la próxima Versalles o Zona Romántica, o una mezcla entre ambas, porque hay mucho espacio, tenemos la playa muy cerca, tenemos el mercado que le encanta a los americanos, es un área para americanos; y tenemos dos factores, la parte alta donde hay muy buena vista, y la parte plana que le gusta a los retirados que no les gusta subir, tenemos cosas importantes, y creo que es el área próxima a desarrollarse. El gobierno tiene planes para embellecer las áreas de 5 de Diciembre, y eso sería un factor influyente en el hecho de que haya más inversiones en el área.
¿Quién está comprando más?
Gente mayor, apartando a los nacionales que invierten, los demás son americanos retirados entre los 55 y 70 años, que quieren vivir acá, ese es el rango más alto.
¿Hay interés de comprar en áreas urbanizadas populares?
Gaviotas va a tener un resurgimiento increíble en los próximos dos años y todo lo que está alrededor, cerca de Costco por ejemplo, Aralias, La Moderna, ahorita están comprando muchos lotes que arquitectos están haciendo casas muy bonitas de tres, cuatro habitaciones, con buenos acabados para ese mercado americano que quiere buscar en esa área, porque los precios no suben de 180 mil dólares, y para un americano que quiere algo aquí en Vallarta que no consigue sino en 350, 400 mil dólares, 180 mil cerca de Costco, diez cuadras de la playa, para ellos no cambia absolutamente nada, y les gusta lo pintoresco del barrio mexicano, las calles empedradas, que viven con gente local, y que son áreas tranquilas, la seguridad es un increíble beneficio que tenemos en Vallarta, porque el gringo se puede ir a cualquier área de Vallarta y se va a sentir cómodo porque nadie lo va a acosar, nadie lo va a robar, apartando un poco los rateritos que se meten, pero no corre peligro su vida
Las áreas de oportunidad serían Infonavit, La Moderna, Aralias, el área al lado de Gaviotas, La Vena, porque hay muchas casas viejas que no están mal, están feas, pero que se pueden renovar, mucha gente está comprando propiedades y las está renovando, están abriendo sitios de comida interesantes, cafés, pequeñas cosas en el área, porque se está viniendo el tema de Versalles, se está moviendo hacia allá.
En Aramara y Palmar de Aramara también ha habido un auge increíble, hay muchas casas que se están renovando, hay muchos gringos que están comprando, son áreas que son las que siguen. Otra área es Lisboa Residencial, hace cinco años solo había lotes vacíos, ahorita ya casi todo está construido, casas y edificios pequeños, incluso restaurantes pequeños.
¿Qué pasa con la gente local?
Es súper importante, las rentas, las propiedades han subido de precio increíblemente. Lo que hizo mucha gente, que vivían en Versalles en sus departamentos, los venden por ejemplo en cuatro millones y se compran casas en Villas del Mar, o compran un lote y hacen una casa gigante con alberca y les cuesta lo mismo.
Por otra parte, los trabajadores no tienen dónde vivir, no tiene para pagar y necesitan estar cerca de sus trabajos, porque si trabajan en Vallarta pero se tienen que ir hasta San Vicente para poder pagar una renta, imagínate cuánto tiempo tardarían en llegar a sus trabajos, es un fenómeno que está pasando, hay mucha gente que no puede pagar más de cinco mil pesos, ¿dónde consigues en el casco de Vallarta algo de cinco mil pesos?, imposible, y quienes lo tienen, nunca lo van a dejar, es increíble lo que está pasando a nivel del local, es una preocupación que siempre he tenido, pero hay algo que el Gobierno supuestamente se planteó, que no sé si lo está poniendo en marcha, porque yo siento que ellos tienen que conectar con desarrolladores y decirles, vamos a hacerlo de la mano, cambiaron el plan de desarrollo urbano hace unos años, ahora quieren que todo sea vertical para no tener esa ampliación en la población de que la gente tenga que recorrer más territorio, sino que todo lo concentren en un corto territorio, en un pedazo pequeño y que todo el mundo construya edificios, eso va a hacer que la economía se concentre más, todo va a estar más cerca, pero no se ha puesto en marcha porque seguimos viendo que se siguen recorriendo, y siguen habiendo residenciales en lotes, por ejemplo, los que tienen terrenos grandes, los lotifican y venderlos en partes y en pagos, pero vemos que se están yendo hacia la montaña y eso hace que la capacidad del trabajador que vive en Vallarta se vea comprometida.
¿Por qué no se quiere invertir en casas de interés social?
No, no hay nada, nada más los lotes de interés social, porque básicamente con una pequeña inversión puedes comprar un lote y después lo pagas a través de los años, pero casas de interés social casi no hay, porque lo que está pasando, por ejemplo, en la carretera que está de Puerto Vallarta hasta Bucerías, hay muchos lotes hacia adentro, donde hay residenciales pero no son de interés social, porque saben que los canadienses y los gringos de bajo presupuesto van a ir a comprar una casa, lo que pasó en Flamingos, lo que está pasando en Tondoroque, en Las Juntas. Todos esos residenciales que están en Las Juntas, esa debería haber sido un área de interés social, pero son casas de gringos o inversionistas que las compraron en dos millones y ahorita valen casi cuatro millones, le están ganando dos millones en tres años, porque ha subido tanto todo, y Vallarta se ha convertido en un destino turístico tan importante a nivel de todo, que se está perdiendo el sentido, los bienes raíces no han tenido barrera.
¿En qué plazo crees que pueda parar este crecimiento?
Unos cinco años más o menos, ya no hay para dónde, y ya después va a cambiar la modalidad, se van a ir un poco a la montaña, con casas ecológicas, ahí va a haber otro tema muy interesante en Vallarta en el futuro, y ya mucha gente se está yendo a la selva, a la montaña, a buscar propiedades grandes y hacer bungalós, cosas ecológicas, se viene otro tipo de turismo a Vallarta, ese es el futuro de Vallarta porque es una inversión garantizada, Vallarta va a llegar un momento en que la gente no va a querer estar aquí porque va a ver demasiada gente, entonces se van a ir hacia afuera.
